5 Dinge, die Sie vor dem Grundstückskauf für ein Haus prüfen sollten

Der teuerste Fehler, den Sie bei einem Grundstück machen können, ist nicht, zu viel zu bezahlen — es ist, ein Grundstück zu kaufen, auf dem Sie nicht das bauen können, was Sie sich vorgenommen hatten. In den meisten Fällen lässt sich das vor der Unterschrift beim Notar herausfinden, sofern Sie einige wesentliche Dinge prüfen. Im Folgenden finden Sie die fünf Prüfungen, die den Unterschied zwischen einer soliden Investition und einer teuren Falle ausmachen.

1. Das certificat de urbanism (Bauplanungsbescheinigung)

Vor dem Kauf kann jede Person bei der Stadtverwaltung ein certificat de urbanism de informare (informatorische Bauplanungsbescheinigung) für ein Grundstück beantragen — man muss nicht dessen Eigentümer sein. Es ist der sicherste Weg, offiziell herauszufinden: „Was darf ich hier bauen?"

Die Bescheinigung beschreibt das Grundstück aus drei Perspektiven:

• das Rechtsregime — die Eigentumslage, etwaige Dienstbarkeiten oder Verbote;
• das Wirtschaftsregime — die Zweckbestimmung des Grundstücks und seine funktionale Einordnung;
• das technische Regime — welche Nutzungen zulässig sind, welche Kennwerte gelten und welche Genehmigungen für eine etwaige Bebauung erforderlich wären.

Praktisch verwandelt sie Vermutungen über ein Grundstück in überprüfbare Informationen. Was sie enthält und wie man sie beantragt, habe ich im Artikel über das certificat de urbanism ausführlich erläutert. Für ein Grundstück, das Sie kaufen möchten, ist sie die günstigste verfügbare Absicherung.

2. Das Höhenregime, POT und CUT

Dies sind die Kennwerte, die konkret darüber entscheiden, ob das Grundstück das Haus oder Gebäude zulässt, das Sie im Sinn haben. Sie stammen aus den geltenden Bauplanungsunterlagen (dem allgemeinen Bebauungsplan PUG, gegebenenfalls einem zonalen Bebauungsplan PUZ) und erscheinen im certificat de urbanism:

• das Höhenregime — wie viele Geschosse Sie bauen dürfen (zum Beispiel P+1, P+2 usw. — Erdgeschoss plus eins, plus zwei);
• POT (Grundstücksbelegungsgrad) — wie viel der Grundstücksfläche tatsächlich vom Gebäude bedeckt werden darf;
• CUT (Grundstücksnutzungskoeffizient) — wie viel Sie insgesamt bauen dürfen, bezogen auf die Grundstücksfläche.

Ein flächenmäßig großzügiges Grundstück mit niedrigem POT und CUT oder einem niedrigen Höhenregime kann für Ihr Vorhaben ungeeignet sein. Umgekehrt kann ein kleineres Grundstück ausreichen, wenn die Kennwerte günstig sind. Es sind diese Zahlen, nicht die reine Größe der Parzelle, die den tatsächlichen Spielraum festlegen, innerhalb dessen das Projekt gedacht werden kann. Wenn Sie verstehen möchten, woher diese Regeln kommen und wie sie geändert werden können, habe ich die Unterschiede in PUZ vs. PUD erläutert.

3. Intravilan oder extravilan

Dies ist wohl die Unterscheidung, die die meisten Käufer überrascht. Ein Grundstück, das extravilan (außerhalb des Baugebiets) liegt, ist nicht unmittelbar bebaubar — so gut seine Lage auch sein mag.

Die Aufnahme eines extravilan Grundstücks in das intravilan (das Baugebiet innerhalb der Ortsgrenzen) erfolgt in der Regel über einen PUZ (Plan Urbanistic Zonal, zonaler Bebauungsplan): ein langwieriger, kostspieliger Prozess ohne Garantie auf Genehmigung. Das bedeutet, dass ein „günstiges" extravilan Grundstück jahrelang unbebaubar bleiben kann und die tatsächlichen Kosten (Zeit, Unterlagen, Genehmigungen, Unsicherheit) es letztlich teurer machen können als eine bereits bebaubare Parzelle.

Die Einordnung lässt sich aus dem extras de carte funciară (Grundbuchauszug) und aus den Bauplanungsunterlagen prüfen, bei der Stadtverwaltung oder beim Katasteramt. Es ist eine Prüfung von fünf Minuten, die sich vor allem anderen lohnt — denn wenn das Grundstück extravilan ist, ändert sich der Rest der Diskussion vollständig.

4. Versorgung und Zufahrt

Ein auf dem Papier bebaubares Grundstück kann dennoch schwierig und teuer zu nutzen sein, wenn ihm die Versorgungsanschlüsse oder die Zufahrt fehlen. Prüfen Sie in der Regel:

• Wasserversorgung — öffentliches Netz oder die Notwendigkeit eines Brunnens/einer Bohrung;
• Abwasser — Anschluss an das Netz oder eine Einzellösung (Klärgrube, Kleinkläranlage);
• Strom — ob er vorhanden ist und wie weit das Netz entfernt liegt;
• Erdgas — gegebenenfalls, falls es im Gebiet vorhanden ist;
• die Zufahrtsstraße — und, sehr wichtig, der rechtliche Zugang zu einer öffentlichen Straße.

Fehlende Versorgung ist nicht zwangsläufig ein absolutes Hindernis, bedeutet aber Anschlusskosten, Zeit und mitunter zusätzliche Genehmigungen — Beträge, die in das tatsächliche Budget des Grundstücks einzurechnen und nicht zu ignorieren sind.

Besondere Aufmerksamkeit gilt der Zufahrt: ein „eingeschlossenes" Grundstück, das keine eigene Ausfahrt zu einer öffentlichen Straße hat, ist eine klassische Falle. Der Zugang über das Grundstück des Nachbarn muss als Recht bestehen (zum Beispiel ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht), nicht bloß als mündliche Absprache. Prüfen Sie diesen Punkt beim Notar und im extras de carte funciară (Grundbuchauszug), bevor Sie kaufen.

5. Die rechtliche Lage und das physische Grundstück

Die letzte Prüfung hat zwei Seiten — das Papier und den Boden — und beide zählen.

Die rechtliche Lage. Verlangen Sie einen aktuellen extras de carte funciară (Grundbuchauszug) und lesen Sie ihn sorgfältig (oder mit Hilfe eines Fachmanns). In der Regel interessieren Sie:

• der tatsächliche Eigentümer — er sollte mit demjenigen übereinstimmen, der verkauft;
• Dienstbarkeiten — Wegerechte, Versorgungsdienstbarkeiten usw.;
• Hypotheken oder andere Belastungen;
• Streitigkeiten oder Vermerke über laufende Verfahren;
• Teilungen und die Geschichte der Parzelle.

Der Notar prüft einen Teil dieser Aspekte bei der Beurkundung, aber es ist ratsam, sie frühzeitig zu kennen, damit im letzten Moment keine Überraschungen auftauchen.

Das physische Grundstück. Über die Unterlagen hinaus zählt auch die Parzelle selbst:

• die Form — ein regelmäßiges Grundstück lässt sich effizienter nutzen als ein schmales oder eines mit schwierigen Ecken;
• die Ausrichtung — die Besonnung entscheidet darüber, wie angenehm und wie energieeffizient das Wohnhaus sein wird;
• die Hangneigung — ein starkes Gefälle kann die Fundamente und die Außenanlagen erheblich verteuern;
• das geotechnische Gutachten — die Tragfähigkeit des Bodens und der Grundwasserstand.

Ein schlechter Boden oder ein ausgeprägtes Gefälle machen das Grundstück nicht unbebaubar, können aber die Fundamente verteuern und die Geländegestaltung in einer Weise erschweren, die man besser vor dem Kauf erfährt als auf der Baustelle.

Kurz gefasst

All diese Prüfungen, vor dem Kauf durchgeführt, bewahren Sie vor dem teuersten möglichen Fehler: „Ich habe ein Grundstück gekauft, auf dem ich nicht das bauen kann, was ich mir vorgenommen hatte." Keine davon ist für sich genommen kompliziert, doch zusammen ergeben sie ein klares Bild davon, was Sie tatsächlich kaufen.

Ein Architekturbüro kann vor dem Kauf eine Machbarkeitsbewertung für ein Grundstück durchführen — das heißt, es kann die Vorschriften, die Kennwerte und die Beschränkungen lesen und Ihnen, bevor Sie unterschreiben, sagen, was dort wirklich gebaut werden könnte.