Was kostet ein Architekturprojekt? Wie das Honorar berechnet wird

„Was kostet ein Architekturprojekt?" ist meist die erste Frage von jemandem, der bauen möchte. Die richtige Antwort ist keine Zahl, sondern eine Struktur: Das Honorar hängt davon ab, was Sie planen, wie komplex es ist und welche Phasen Sie einschließen. Im Folgenden erklären wir klar, wie ein Architektenhonorar in Rumänien berechnet wird, was den Preis beeinflusst, welche Kosten nicht darin enthalten sind und wie Sie ein Angebot anfordern, das Sie wirklich vergleichen können.

Wie das Honorar berechnet wird: drei Modelle

In der Praxis kann Ihnen ein Architekturbüro das Honorar auf drei Arten vorschlagen:

• Ein Prozentsatz des Investitionswerts. Das Honorar ist ein Prozentsatz der geschätzten Baukosten. Je größer und komplexer das Projekt, desto größer die Berechnungsgrundlage. Das ist das klassische Modell, auch in der internationalen Praxis üblich, weil es den Planungsaufwand an den tatsächlichen Umfang der Arbeit koppelt.
• Ein Betrag pro gebautem Quadratmeter. Das Honorar wird als Wert pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche ausgedrückt. Bei Wohnhäusern leicht verständlich und vergleichbar, aber genau zu lesen: Entscheidend ist, welche Phasen dieser Preis umfasst.
• Ein Pauschalhonorar (Festpreis). Ein fester Betrag, zu Beginn für einen klar definierten Umfang vereinbart. Funktioniert bei klaren Projekten mit stabiler Aufgabenstellung, weniger dort, wo sich die Anforderungen unterwegs ändern.

Unabhängig vom Modell wird ein seriöses Honorar erst festgelegt, nachdem der Architekt die Aufgabe, das Grundstück und das Budget verstanden hat — nicht „aus dem Stegreif" am Telefon. Eine Zahl ohne diese Informationen ist eine Vermutung, kein Angebot.

Was den Preis beeinflusst

Zwei Häuser gleicher Fläche können unterschiedliche Honorare haben. Die wichtigsten Faktoren sind:

• die Fläche — die gebaute Bruttogeschossfläche in Quadratmetern;
• Typologie und Komplexität — ein einfaches Einfamilienhaus unterscheidet sich stark von einem Gebäude mit besonderer Tragstruktur, großen Spannweiten oder Mischnutzung;
• die eingeschlossenen Phasen — vom Konzept bis zu Ausführungsdetails und Bauüberwachung (siehe unten);
• die koordinierten Fachdisziplinen — Tragwerk, Gebäudetechnik (Elektro, Sanitär, Heizung) sowie verwandte Planungen, die aufeinander abgestimmt werden müssen;
• das Grundstück — Hanglage, Form, Baugrund und Erschließung können die Lösung verkomplizieren;
• die Stadtplanung — erfordert das Projekt zuerst einen PUZ oder PUD, kommt eine zusätzliche Phase aus Dokumentation und Genehmigung hinzu;
• der Grad der Individualisierung und die Anzahl der Überarbeitungen — wie stark die Lösung gemeinsam mit dem Bauherrn verfeinert wird.

Die Phasen eines Projekts — und warum es darauf ankommt, was Sie einschließen

Ein Honorar ist nur im Verhältnis zu dem sinnvoll, was der Architekt liefert. Ein Projekt durchläuft in der Regel mehrere Phasen:

• Konzept / Vorentwurf — die Grundlösung, Kubatur und räumliche Organisation;
• DTAC — die technische Dokumentation für die Baugenehmigung (was beim Rathaus eingereicht wird);
• PTh — das technische Projekt, auf dessen Grundlage gebaut wird;
• DDE — die Ausführungsdetails;
• Bauüberwachung — die Präsenz des Architekten während der Ausführung.

Dasselbe Gebäude kann nur bis zur Genehmigung „geplant" oder bis zu Ausführungsdetails und Baustelle geführt werden — und der Preisunterschied ist natürlich, denn es ist ein Unterschied im Aufwand und in der Verantwortung. Prüfen Sie beim Vergleich von Angeboten immer, bis zu welcher Phase jedes reicht.

Was nicht im Architektenhonorar enthalten ist

Eine häufige Verwechslung: Das Planungshonorar deckt nicht alles ab, was Sie bis zur Genehmigung zahlen. Davon getrennt bleiben in der Regel:

• die Genehmigungs- und Bewilligungsgebühren von Rathaus und genehmigenden Stellen;
• die Projektprüfung durch einen zugelassenen Prüfer, gesetzlich vorgeschrieben;
• die topografische Vermessung und das Baugrundgutachten, für Planung und Genehmigung erforderlich;
• etwaige Gutachten, Studien oder städtebauliche Unterlagen (zum Beispiel ein PUZ), wenn sie vom Städtebauzertifikat verlangt werden.

Ein faires Büro sagt Ihnen von Anfang an, welche Kosten im Honorar enthalten sind und welche separat anfallen, damit es unterwegs keine Überraschungen gibt.

Wie gezahlt wird: nach Phasen, nicht alles auf einmal

Normalerweise wird die Zahlung über die Projektphasen gestaffelt: ein Vorschuss zu Beginn (Konzept), dann Raten bei Lieferung jeder Phase — DTAC, PTh und so weiter. Der Vorteil ist doppelt: Sie verteilen den finanziellen Aufwand und zahlen, während Sie konkrete Ergebnisse erhalten, Phase für Phase.

„Am billigsten" ist selten am billigsten

Ein niedriges Honorar verbirgt oft ein unvollständiges oder schlecht koordiniertes Projekt — und die Kosten kommen später verstärkt zurück: Ablehnungen und Nachforderungen bei der Genehmigung, Änderungen während der Ausführung, Haustechnik, die nicht zum Tragwerk passt, in Eile gewählte Lösungen. Ein rechtzeitig durchdachtes Projekt ist am Ende fast immer günstiger als eines, das am Anfang billig war. Das Architektenhonorar ist ein kleiner Prozentsatz der Gesamtinvestition, beeinflusst aber direkt die übrigen Kosten.

Wie Sie ein vergleichbares Angebot anfordern

Um vergleichbare Angebote zu erhalten, bereiten Sie vor dem Anfragen einige Dinge vor:

• das Grundstück — das Städtebauzertifikat oder zumindest die Vorschriften der Zone (POT, CUT, Höhenregime);
• die Aufgabenstellung — was Sie bauen wollen, für wen, mit welchen Funktionen;
• ein orientierendes Investitionsbudget und die gewünschte Fläche;
• den Zeitrahmen, in dem Sie vorankommen möchten.

Bitten Sie dann jedes Büro, klar anzugeben, bis zu welcher Phase das Angebot reicht, welche Fachdisziplinen es umfasst und wie viele Überarbeitungen enthalten sind. Nur so vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem statt ein billiges Konzept mit einem vollständigen Projekt.

Bei Beletage

Wir beginnen immer mit einem ersten Gespräch: Wir verstehen das Grundstück, die Aufgabe und das Budget und geben Ihnen dann ein klares, phasenweises Angebot für Ihr Projekt. Wenn Sie einen ersten Schritt mit geringer Bindung möchten, haben wir auch Beratungspakete, die von Anfang an klären, was Sie bauen können und zu welchen Kosten. Haben Sie ein Grundstück oder eine Idee? Sprechen wir — wir sagen Ihnen offen, was Sie erwartet.